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  (二)申请贷款购买“二手房”,建造、翻建、大修住房的,除对借款人的信用情况作出评价意见外,还需按本办法第四、五章的要求,针对不同类型的贷款,对抵押物价值作出评估:包括可能变现值、可使用期、房屋质量、以及其他可能影响抵押物价值因素的分析和评价意见。具体参照建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕8号)执行。合法机构有吗购房者向银行贷款与向亲戚朋友借钱,其性质是一样的。作为债权人,银行或其他机构,个人都只有权要求购房者按约还款,但无权干涉购房者的解约权利。4、第四种情况是抵押物尚存贷款人亦未失踪的,继续履行贷款关系。

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  首套房契税交多少?哪家公司快2、一手楼个人住房按揭贷款贷款成数8成,长按揭期限30年;一手楼商用房按揭成数6成,长按揭期限10年,且必须为现房;二手楼按揭成数6成,长按揭期限10年。个人学历学位复印件;

浅析银行个人住房贷款“假按揭”问题目 录 1、概念界定与相关理论基础51.1“假按揭”的涵义51.2“假按揭”产生的原因61.3风险管理的涵义62、我国商业银行个人贷款“假按揭”的现状及风险62.1“假按揭”的现状62.2“假按揭”的表现形式62.3诱导“假按揭”产生的风险73、我国个人住房贷款“假按揭”的识别与对策83.1“假按揭”的识别83.2防范“假按揭”的产生风险104、结论12致谢13参考文献14 摘要个人住房贷款的风险遍及各个开发环节,但通过有效的风险防范措施,还是可以做到防范和化解的。保证个人住房贷款市场降稳步发展,不仅可以提高银行的经营利润,促进房地产市场的繁荣与发展,更有利于有效促进人们的消费信贷需求,成为国民经济新一轮增长的内在动力。对发展个人住房贷款业务有着深远的意义。在此背景下,笔者借助对风险管理理论的理解,“假按揭”的表现形式和识别做出系统的阐述,并且通过对过往典型案例的分析,从风险管理的角度提出了我国商业银行防范“假按揭”产生的措施。笔者期望这可以帮助我国商业银行降高效的发展个人按揭贷款业务。 关键词个人住房贷款 风险管理 假按揭 1、概念界定与相关理论基础1.1“假按揭”的涵义个人住房“虚假按揭”贷款是目前影响商业银行个人贷款质量,危及信贷资金安全的主要风险之一。它是一种开发商为资金,将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或者不相识的人)购买,从银行套取购房贷款的行为。程序一般如下开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,这样开发商就能提前收回投资。同时开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。显然,假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险系数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。这种做法不仅有违房地产行业的有关规定,更有可能损害金融机构的合法权益,甚至构成刑事。1.2“假按揭”产生的原因 1.2.1房地产开发商临时性资金紧张房地产开发持续时间长、资金占用量大,房地产开发商如果出现资金不足的情况,要能会采用一些虚假的销售来向银行借款,度过难关。1.2.2开发项目滞销,将风险推给银行如果房地产开发商开发出来的房地产项目出现滞销和积压的情况,开发商可能会捏造一些虚假的购房人以虚高的价格来买走这些房子,从而达到转嫁损失的目的。1.3风险管理的涵义风险管理是研究风险发生规律和风险控制技术的一门新兴管理科学,是指风险管理单位通过风险识别、风险衡量、风险评估和风险决策管理等方式,对风险实施有效控制和妥善处理损失的过程。风险管理作为一门新兴学科,具有管理学的计划、组织、协调、指挥、控制等职能,同时又具有自身的独特功能。2、我国商业银行个人贷款“假按揭”的现状及风险大部分了解房地产业的相关人士都认为“假按揭”基本算是一种“潜规则”存在于房地产业。央行要求各商业银行在切实贯彻落实已的房地产信贷管理政策,严格审查住房开发贷款发放条件,防范贷款风险,特别要防止一些房地产开发商以假按揭方式骗取或套取商业银行信贷资金。2.1“假按揭”的现状业内人士都知道房地产业对资金需求极高,准入要求也相对严格,而且当下该行业直接融资渠道几乎阻塞,导致房地产开发资金几乎全部依靠银行的支撑。在这种情况下,房地产开发商在面对相对严格的房地产信贷政策,与银行“迂回作战”,屡次借用假按揭方式,从银行恶意套取资金,在营造房地产行业繁荣假象的同时,使得银行资金处于高风险的境况。商业银行人士纷纷发表意见假按揭已经发展成为商业银行房贷业务的最大风险,也是商业银行在开展按揭业务时面临的最大障碍。相关监管部门早已察觉存在于商业银行的按揭风险隐患。在2002年12月央行公布的当年第三季度货币政策执行报告中,将严惩通过“假按揭”骗取银行贷款的行为作为监控重点。2.2“假按揭”的表现形式2.2.1借款人身份真实但购房行为和贷款交易不真实的“虚假按揭”贷款这种“假按揭”形式也叫融资型“假按揭”。主要是开发商通过各种途径找来一些并没有真正想要购房的借款人,通过伪造购房合同或者伪造抵押等手段,从银行套取资金,由开发商自己代替这部分借款人偿还贷款的方式。融资性“假按揭”的开发商其真正意图是通过银行的贷款资金解决其运营过程中遇到的资金周转困难,并没有想要非法占有这部分资金。在这种形式的“假按揭”中,借款人身份、签名以及相关文件合同真实,在内容和形式上均符合法律要求。银行发现这种情况时,应根据不同情况采取不同措施,化解风险,收回贷款。2.2.2以伪造借款人签名的购房合同和借款合同方式申请的“虚假按揭”贷款此类方式的“虚假按揭”贷款中所涉及的借款人是不真实的,是房地产开发商以伪造借款人签名的方式向银行提供虚假的购房合同和其他申请资料向银行申请个人住房贷款,银行同意申请后,开发商伪造借款人的签名同银行签订借款合同,并以借款人的名义还款。也通常被称为型“假按揭”。型“假按揭”的开发商其真正的意图是非法占有银行贷款。在这种类型“假按揭”中,借款人绝大多数是不真实的,买卖合同、相关资料均为虚构,并在法律上不符合合法文件。这类型开发商通常在骗取贷款后,以借款人的名义偿还部分债务,然后以各种理由拒绝还贷。对于这类涉及刑事责任的情况,银行一旦发现,应立刻向相关部门反映,及时采取补救措施弥补损失。2.3诱导“假按揭”产生的风险开发商、银行、购房者、市场环境等多方面因素是导致“假按揭”产生的重要原因。由于一些开发商本身的资金成本有限,常常因楼盘定位失误,或者在项目建设过程中资金周转紧张,面临“烂尾”的风险,致使开发商利用各种手段,即“假按揭”向银行套取资金。另外,不少银行过分的追求自身业务的发展,往往会降低贷款门槛,从而放松对借款人各项资料的审查、评估,甚至存在手续不完整的情况下,就已经向借款人发放资金,客观上直接导致“假按揭”的产生。与此同时,部分银行内部人员与开发商恶意串通、勾结,进行私下交易,并没有谨慎审查、收集各项材料,而是睁一只眼闭一只眼,这也纵容了“假按揭”的发生。这些都是“假按揭”存在的主要诱因。2.3.1.非系统风险2.3.1.1开发商风险当今社会房地产开发企业发展良莠不齐,大部分开发商自有资金不足,融资方式以银行贷款为主,再加上激烈的市澈争以及相关监管部门不断加大的监管力度,导致开发商的资金状况日趋紧张,致使“假按揭”风险日益加大。尽管在受理业务时,银行往往会与开发商签订要求其承担阶段性担保或者回购义务的协议,但是“假按揭”过程中,开发商大多数已经出现资金链断裂导致的支付危机或者已经有携款潜逃的意向,要求其承担责任通常是不可能的。2.3.1.2银行自身风险“假按揭”的产生,有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限而进行骗贷,有的则是银行内部工作人员与开发商暗中勾结,共同骗贷。个人住房贷款,一直被各家银行视为最优质的信贷资产,而受到大力追捧。几乎各个商业银行,包括国有大型银行和中小商业银行都制定有力地措施,促进个贷业务的发展。商业银行之间,有时为了提高竞争力,不得不向开发商或客户做出让步,相应提高了自身的贷款风险。同时,个人住房贷款业务流程长、环节多,稍有不慎,造成操作失误,就有可能给银行带来风险。尤其是国有商业银行,网点众多,人员也是良莠不齐,无法保证所有操作的准确性,因此容易产生操作风险。而且,由于国有商业银行普遍监督机制不足,以及责任认定和处罚的力度不够,使得客户经理在具体业务办理过程中,没能尽责,从而产生道德风险的现象时有发生。“假按揭”的发生,都与客户经理贷前不尽责,没有做到面谈面签有关,最终导致个贷资产的损失。致使银行内部工作人员道德风险使“假按揭”已成为个人商住房贷款最主要的风险源头。2.3.2系统风险2.3.2.1法律风险由于“假按揭”业务均没有真实的交易背景,贷款的资料也不充分,的条件和流程  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。  2.本合同一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力;

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第二条:本通则所称贷款人,系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。本通则所称借款人,系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。本通则中所称贷款系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。本通则中的贷款币种包括和外币。需要几天3、需要到银行填写《个人房屋贷款申请表》。开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议,因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议,这样手续会方便些。1.1倍(5.39%)

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